A Dorottya utca – Vigadó utca – Apáczai Csere János utca – Wekerle utca által határolt teljes tömb alkotta épületek felújítása.
A Marriott International hotellánc is fantáziát látott a Dorothea-projektben. Interjú a BDPST Grouppal a rekonstrukció kapcsán!
A belvárosi házak műszaki állapota rendkívül változatos képet mutat. A rekonstrukció által érintett épületek feltárása során milyen nem várt műszaki-technikai nehézségekkel találkoztak?
BDPST Group: Az épületek a magyar történelem korszakait követve új és új funkciókat kaptak. Ezen épületeken rengeteg utólagos beavatkozás történt, és sajnos nem mindig szakszerűen, sokszor az építészeti értékek kárára. Amikor 2015-16-ban megtörtént az épületek akvizíciója, azok rendkívül leromlott állapotban voltak. A legrégebbi, eredetileg 1873-ban megnyitott ún. Weber épületet a Wekerle Sándor utcában hatóságilag életveszélyessé is nyilvánították, voltak olyan emeletek, amelyekre be se lehetett jutni födémleszakadások miatt.
Az épületek feltárása során előkerült épületrészek statikai tulajdonságait folyamatosan kellett ellenőrizni és a terveket ehhez igazítani. Sokszor találtunk a feltételezésektől sokkal gyengébb szerkezeteteket, de pozitív példák is akadtak, pl. hogy a 150 éves falazatok a kibontások után elvégzett statikai vizsgálatok alapján sokkal teherbíróbbak, mint ahogy azt a tervezők feltételezték. Köszönet a boldog békeidők mestereinek, téglagyárainak. Ilyenkor viszont módosítani kellett a már elkészült terveket.
További nehézség, hogy a projekt területén működik egy 1000 m2 területű kaszinó, melynek működését 0-24 órában a kivitelezés teljes időszaka alatt biztosítani szükséges, ezzel állandó fejtörést okozva a tervezőknek, hiszen számtalan ideiglenes gépészeti és elektromos átkötés szükséges, hiszen folyamatosan fizikai védelemben kell tartani ezt a területet, miközben mellette-felette zajlik a kivitelezés. Szintúgy a nehézségek közt említhető, hogy a Belváros közepén építkezünk a lehető legminimálisabb felvonulási területtel.
A Duna közelsége okozott-e extra problémákat? Talán nem közismert, de az építési terület jórészt egy szigetes partvonal feltöltése után jött létre másfélszáz évvel ezelőtt.
BDPST Group: 0-24 órában üzemelnek vízátemelő kutak, és ez a víz folyamatosan átemelésre kerül a városi hálózatba. Ennek hiányában drasztikus vízbetörések lehetnének, sőt akár az épületet is megemelhetné a víz. A résfalazás is majdnem 20 méterrel az utcaszint alatt folyamatos szivattyúzással történt és speciális szigetelési rendszereket alkalmaztunk. De a Duna mellett a résfalazást nehezítette a teljesen szabálytalan alak, számos negatív sarokkal, és az, hogy az épület határán a Vigadó utcában fut a kisföldalatti alagútja is.
A rekonstrukció által érintett Dorottya utca – Vigadó utca – Apáczai Csere János utca – Wekerle utca által határolt teljes tömb alkotta épületek más és másféle építészeti/kivitelezői megközelítést igényeltek. Akár a műemléki védettséget, akár a homlokzatok eltérő karakterét nézzük, ezek összehangolása nem lehetett egyszerű feladat. Milyen tanulságokat szűrtek le a feladat komplexitását illetően?
BDPST Group: A legfontosabb, hogy professzionális partnereket szükséges választani. Hosszas keresgélés után kértük fel a Piero Lissoni vezette neves milánói Lissoni & Partners Stúdiót, hogy a három különböző korban épült épületet egy egységbe fogja, különös figyelemmel azok építészeti értékeire, és nagyon precízen meghatározva azokat a helyeket, ahol a kortárs építészet megjelenhet. A branding kialakítása a BDPST Koncept és a Graphasel Sutúdió munkája. A szakági terveket a magyar TSPC Iroda készíti.
Ez egy nagyon hosszú és körültekintő munka volt történelmi és építészettörténeti elemzésekkel. De
talán a legérdekesebb része a projektnek, amikor a régi falak elkezdenek mesélni és ezek alapján megszületik az épületek új identitása.
A projekt különleges eleme egy nagyméretű üvegtetővel fedett belső udvar, ahol egy városi belső kertet, találkozópontot, éttermet alakítunk ki, és amely belső udvar fizikailag is egy egységgé rendezi a három különböző karakterű épületet.
Az építési engedélyezési eljárás része volt a művészettörténészek által összeállított részletes örökségvédelmi tanulmány, amely történelmileg is helyiségről helyiségre dolgozta fel a védendő területeket. Az Örökségvédelmi Hivatal az engedélyek kiadása után a kivitelezést is folyamatosan ellenőrzi, mivel közös cél az épületek viharos története után még megmaradt építészeti emlékeinek méltó felújítása.
A BDPST Group, mint minden fejlesztésénél, itt is elkötelezett az építészeti örökségek megőrzéséért.
A fővállalkozói feladatra szintén hosszas egyeztetések után kértük fel a Market Építő Zrt.-t, amely – mint a legnagyobb hazai építőipari cég – kellő szaktudással bír egy ilyen bonyolultságú projekthez. A projekt műszaki menedzseri feladatait az ECO-TEC, a műszaki ellenőri feladatokat a 3E International látja el.
Fontos, hogy ez egy multifunkcionális projekt, amelynek funkciói szintén harmóniában vannak az épületek adottságaival: a projekt kétharmadán egy 216 szobás szállodát nyitunk a Marriott Internationallal kötött szerződés alapján, ők Hotel Dorothea Autograph Collection néven fogják üzemeltetni a szállodát. A szálloda része két, a szálloda által üzemeltetett étterem (köztük a belső fedett kerti étterem), konferenciaközpont, wellness és fitnesz.További két éttermet, köztük a sky éttermet a spanyol, három Michelin csillagos Dani Garcia fog üzemeltetni. A projekt elemei között felsorolható még egy rendezvényközpont, illetve több üzlethelység.
A legmodern igényeket kiszolgáló gépészetet soha nem egyszerű elhelyezni egy 100-150 éves épületben. A Dorothea-rekonstrukció milyen tapasztalatokkal szolgált ebből a szempontból?
BDPST Group: Nagyon körültekintő egyeztetések szükségesek, hiszen a XIX. század végén még nem léteztek azok a technológiák, azok az építészeti, tűzvédelmi, gépészeti, higiéniai stb. előírások, amelyeket be kell tartani, és 100-150 év alatt az igényszintek is teljesen megváltoztak. Ez ugyancsak folyamatos egyeztetést igényel az örökségvédelmi és engedélyező hatóságokkal, hiszen ezek alkalmazása, beépítése óhatatlanul hatással van az épületre. Fontos megjegyezni azonban, hogy bár eredetileg 100-150 éves épületekről beszélünk, de ez idő alatt a funkcióváltások miatt folyamatos építészeti beavatkozások, átépítések történtek. Sajnos főleg az 1950-es, 60-as és 70-es évek beavatkozásai során ritkán tisztelték az építészeti értékeket és így azok jó része örökre elveszett. Elsőre azt hisszük, hogy az egy eredeti százéves részlet, aztán sok esetben kiderült, hogy egy-egy eredetinek hitt építészeti elem mégsem eredeti, sőt kétszer-háromszor is át lett építve.
Nehézség, hogy nem mindig lelhetőek fel eredeti tervek, eredeti fényképek. Ha vannak is fényképek, azok fekete-fehérek. Pl. több helyen festés-kutatást végeztünk, hogy megállapítsuk az adott elem eredeti színét, hiszen eredeti tervek és fényképek hiányában csak következtetni lehet az eredeti állapotra.
Egy régi ház átépítése mindig drágább, mint egy új felépítése, ám itt a megrendelő mégis inkább jórészt a megőrzés mellett döntött. Hogyan voltak ebbe a képletbe beilleszthetőek a fenntarthatóság és a költséghatékonyság ugyancsak deklarált szempontjai?
BDPST Group: A tervezés és kivitelezés során fontos szempont a korszerű megoldások alkalmazása, mivel a Marriott szigorú műszaki előírásait nem csak a szálloda rész tekintetében, hanem bizonyos esetekben az egész tömbre is alkalmaznunk kell. Fontos szempont továbbá, hogy a meleg energiát a városi távhőhálózatból vesszük, a konyhákban is elektromos készülékek lesznek csak, így nem lesz helyi égéstermék-kibocsátás.
Nyárra átadják a felújított tömböt. Hogyan lehetne összefoglalni a rekonstrukció tapasztalatait?
BDPST Group: Talán a legfontosabb tapasztalat a „Kell egy csapat!” és a „Sose add fel!” mondatok. Hogy miért?
„Kell egy csapat!”: Először azért, mert ez ma Budapest egyik legösszetettebb multifunkcionális beruházása, 35 000 m2 területen a belváros közepén. Másodszor nagyon szerteágazó koordináció szükséges az olasz, magyar és spanyol tervezők, amerikai és spanyol üzemeltetők, a magyar fővállalkozó és számos magyar és külföldi alvállalkozó, az örökségvédelem, a hatóságok és az önkormányzat képviselői között. A fentiek alapján pedig csak akkor lesz sikeres a projekt, ha ezek a közreműködők, függetlenül attól, hogy milyen szerződéses vagy alá-fölé rendeltségben vannak, mégis egy csapatként működnek és együtt dolgozzák ki a legoptimálisabb megoldásokat.
Végül, hogy „Sose add fel!”, hiszen ezeken felül, pár hónappal a kivitelezés megkezdése után tört be a COVID-járvány, majd 2022-ben a sajnálatos háború, ezek minden, a projektet érintő kellemetlen vonzatával, sokszor szinte lehetetlen feladatok elé állítva a projektben részt vevőket. De ilyenkor is menni kell előre.
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
