Interjú Balogh Samuval, a Főpolgármester kabinetfőnökével a rozsdaövezetek fejlesztésében rejlő lehetőségekről.
A rozsdaövezetekkel foglalkozó februári cikkeink elé keresve sem találhatnánk jobb bevezetőt, mint a 2022 tavaszán megjelent interjúnkat Balogh Samuval, Karácsony Gergely főpolgármester kabinetfőnökével. Szavaiból minden kiderül, ami a rozsdát megkapargatva ebben a kérdésben fontos lehet.
Budapest „rozsdagyűrűje” nemzetközi viszonylatban is kimagaslóan nagy területű, ahol új városi alközpontokat lehetne létrehozni, nagyot lépve ezzel a kompakt város koncepció megvalósítása felé – mondja Balogh Samu, Karácsony Gergely főpolgármester kabinetfőnöke. Csakhogy a Fővárosi Önkormányzat és a kerületek (mozgás)tere egyre szűkül, még egy friss térkép is készült a területekről, amelyekre már nincsen ráhatása az önkormányzatoknak. A főváros azonban kompromisszumkész: egy, a beépítési paramétereket szabályzó kézikönyvön dolgozik, amely az új fejlesztések zsinórmértéke lehet, és amelyhez a lehető legszélesebb körű társadalmi, szakmai támogatást nyerne meg.
Kezdjük eggyel távolabbról: Budapest 2020 februárjától hivatalban levő főépítésze, Erő Zoltán a kompakt város elvei mentén fejlesztené a várost. Mennyi látszik ebből a törekvésből a gyakorlatban?
A kompakt város a szakmában egy régebb óta elfogadott irányelv: már a Főváros által 2013-ban jóváhagyott Budapest 2030 hosszú távú városfejlesztési koncepció is a kompakt város gondolata köré szervezi a városfejlesztés irányait. Meghaladtuk a XX. század funkcionálisan elválasztó fejlesztési elveit, helyette vegyes területhasználatra törekedünk, ahol a lakóhelyhez közel megtalálhatóak a napi életvitel alapvető szükségletei: kereskedelem, szolgáltatások, intézményi alapinfrastruktúra, zöldfelületek stb. Ennek az irányzatnak a divatos hívószava ma a 15 perces város, ahol minél kevesebb közlekedési kényszer mellett lehet jól élni.
Szóval a kompakt város egy régi célkitűzése Budapestnek. Mégsem történt sok minden a megvalósítás terén a minket megelőző időszakban. Az általunk készített és elfogadott új ITS (Integrált Településfejlesztési Stratégia) az első, ami úgy próbálta megfogalmazni mindezt, hogy ne csak a várostervezők és az építészek értsék, hanem a köznyelv is. Ez az Otthon Budapesten program, melynek az a lényege, hogy a Budapestet sújtó számos problémát ne a tüneteknél, hanem a gyökerüknél próbáljuk kezelni.
Az én megközelítésemben Budapesten három válság van, amelyek ráadásul egymást erősítik: ez a lakhatás, a közlekedés és a zöldfelületek válsága.
Budapesten lassan már megfizethetetlen a lakhatás, ezért az emberek a város határán kívül keresnek otthont maguknak, amiről azt gondolják, hogy zöldövezetben van és megfizethető. Persze az egyre több kiköltöző miatt az agglomerációban is zsugorodnak a zöldfelületek, a napi ingázás, a helyi szolgáltatások hiánya pedig előre nehezen kalkulálható nehézségeket okoznak. A Budapestre naponta visszatérő ingázók hatalmas közlekedési terhet jelentenek a városnak, amit a város közúthálózata nem tud elvezetni, a közösségi közlekedés pedig nem mindenhol alternatíva. A mindent kitöltő közlekedési nyomás pedig felszámolja a városban a köztereket, csökkennek a zöldfelületek, a klímaváltozással együtt súlyosbodó környezeti válság van kialakulóban. Így függ össze a három terület.
A helyzet tehát világos, azonban erre az összetett, hármas problémára nem lehet egyszerű, tüneti kezelést adni. Csak egy példa: mindenki egyetért abban, hogy Budapest egyik legnagyobb problémája, hogy naponta 3-400 ezer autó lépi át a városhatárt az agglomeráció irányából. De ezen nem tudunk kizárólag közlekedési eszközökkel segíteni, mert azzal nem oldjuk meg a probléma gyökerét, az agglomerációs kiköltözést okozó lakhatási válságot. Hiába költünk el sokezer milliárd forintot elővárosi vasúti fejlesztésekre, önmagában az ingázás komfortosabbá tétele nem oldja meg az alapproblémát, sőt, adott esetben tovább növelheti a kiköltözési szándékot. Ettől még a vasúti fejlesztések fontos feladatok, csak ne várjuk tőle az alap probléma megoldását, a spirál megtörését. Még a BFK (Budapest Fejlesztési Központ) saját tanulmánya is azt prognosztizálja, hogy a Budapesti Agglomerációs Vasúti Stratégia végrehajtása esetén, noha hatalmasat nőne a vasutat használók száma, de az autóforgalom is tovább növekedne a maihoz képest a növekvő ingázási nyomás miatt.
Ezért nagyon fontos a kompakt város megközelítés. Az ITS (Integrált Településfejlesztési Stratégia) azt mondja, a Budapestet sújtó három válságot nem kizárólag közlekedési, hanem egymásra épülő, lakhatási, közlekedési és környezeti beavatkozásokkal kell kezelni. És itt jönnek képbe a barnamezős területek, mert a megoldás ezek fenntartható, szociálisan is átgondolt fejlesztése lehet.
Budapest rozsdaövezetei egyfelől tökéletesen illeszkednek a koncepcióba, miután a 19-20. században kialakult ipartelepek közül sok egészen beékelődik a városba. Másfelől viszont a rozsdaövezeteknek van három nagy hátránya: a szennyezett terület, a kusza tulajdonviszonyok, és megmentendő ipari műemlék épületek. Budapest rozsdazónáira mennyire jellemzőek ezek a tulajdonságok, lehet tipizálni őket?
Budapesten a belvárosi és külvárosi részek közé beékelődött egy „rozsdagyűrű”, ahol új városi alközpontokat lehet létrehozni, kisegítve a már beállt, központhiányos külvárosi-kertvárosi részeket. A barnamezős területek jelentős része jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik, ahol pótolni lehet a hiányzó intézményi és kereskedelmi funkciókat, illetve munka- és lakóhelyeket is lehet teremteni. Ezek tehát a kiaknázható jó adottságok. Egyébként fontos megjegyezni, hogy a szakma a barnamezős megnevezést használja, a rozsdaövezet egy újkeletű kormányzati kifejezés, ami összemossa a klasszikus barnamezős területeket más fejlesztési területekkel.
|
A barnamezős területek fejlesztésével kapcsolatban sorolt problémák valósak, ezek sokszor költséges megoldásokat igényelnek. Ráadásul, ha egyedül a magánszférától várjuk a megoldást, akkor a profitmaximalizáló hozzáállás okán sokszor elégtelen végeredményt kaphatunk. Az elmúlt évek barnamezős fejlesztései nem minden esetben bizalomgerjesztőek. Újbudán a Szerémi út térségében a funkcióváltást nem követte az egykori nagy ipari telkek felosztása utcákkal, közterekkel. Hiába teljesen más egy ipari zóna és egy lakózóna léptéke, a kialakult struktúra egyszerűen nem gyalogos lépték. Ráadásul az új területek intézményhiányosak, nincs elég óvoda, bölcsőde, rendelő a környékén, így az itt élő emberek gyakorlatilag rá vannak kényszerítve, hogy a napi életvitel során autózzanak. Hasonlóan aggasztó példa a XIII. kerületben a Foka-öböl környéke, ahol iszonyatosan túlépített tömbök épültek nagyon nagy sűrűséggel.
Nyilván rengeteg extra költség merül fel a barnamezős fejlesztéseknél, de erre ki kell alakítani egy működőképes modellt, hiszen használnunk kell ezt a nemzetközi összehasonlításban is kivételesen nagy területű „rozsdagyűrűt”. Olyan fenntartható, emberléptékű városrész-fejlesztésekre van szükségünk, ahol szem előtt tartjuk a szociális, közterületi és klímacélokat is. Az elmúlt években zömében nem ilyenek jöttek létre.
Lehet, hogy ebben nagyobb állami szerepvállalásra van szükség: ha el tudunk költeni ezermilliárdokat a közlekedési infrastruktúra fejlesztésére, akkor nem ördögtől való a fenntartható barnamezős fejlesztések esetében is zsebébe nyúlnia az államnak, hogy ezeket a beruházásokat is jó irányba terelje.
Ezeknek a területeknek nagyon jelentős része állami kézben van, jellemzően vasúti területek, ahol adott az állami érintettség. A vasúti funkciók egy részének kiköltöztetésével megnyílik a lehetőség ezek fejlesztésére, csak nagyon nem mindegy, hogy mit fogunk oda építeni. Kérek minden érintett szereplőt, hogy működjünk ebben együtt, mert ha kizárólag a profitmaximalizálás lesz a fő vezérelv, akkor borzasztó városrészek jönnek létre.
Milyen eszközei vannak a Városházának a fejlesztések irányítására? Eddig két kijelölt rozsdaövezeti akcióterület van, mindkettő nagy léptékű fejlesztés: a Láng Negyedben nyolc hektáron durván 1400 lakás lesz majd, a Pearl Cityben 4,8 hektáron mintegy 350 lakás.
Barnamezős fejlesztésből több is van, amit említett, azok a rozsdaövezeti akcióterületek. Ez egy aggályos eszköz, egy régi folyamat betetőzése, ami arról szól, hogy az állam kiemeli a helyi szabályozási keretek közül a fejlesztéseket. A kiemelt kormányzati beruházások az infrastrukturális nagyberuházásokkal kezdődtek, ahol a nemzetgazdasági érdekre hivatkozva gyorsítottak meg egy-egy beruházást. Csakhogy ez a tendencia azóta folytatódott, ennek volt része az építésfelügyelet elvétele az önkormányzatoktól, illetve a fővárosi településszerkezeti terv jelentőségének kiüresítése is a megkérdezésünk nélkül.
Ennek a folyamatnak a betetőzése az, hogy a rozsdaövezeti akcióterületek révén már fél kerületnyi részeket vehetnek ki az önkormányzatok szabályozása alól.
Ez segítheti felpörgetni a barnamezős fejlesztéseket – merthogy extraprofitot biztosít a magánberuházóknak, amiből finanszírozni lehet az ön által is említett problémák kezelését –, de semmit nem segít abban, hogy ezek élhető, jó városrészek legyenek. Pont ezért készítettük ezt a térképet, ami azokat a területeket mutatja be, amelyekre már nincsen ráhatása az önkormányzatoknak, amit ilyen-olyan ügyek mentén, rendeletekkel, jogszabályokkal kivették az önkormányzatok kezeléséből.
Budapest egyre inkább egy lyukacsos sajtra, egy ementálira emlékeztet: nonszensz, hogy a kisebb, jóformán teleknyi méretű területek is kiemeltek legyenek.
Mi volna jó példa a rozsdaövezeti fejlesztésre?
Külföldön nagyon jó városrészek épülnek, amelyek tartanak egy emberi léptéket, jellemzően 5-6 emeletes magassággal, amit be lehet látni, át lehet érezni, elsősorban gyalogos területeket lehet bennük létesíteni. Tavaly decemberben volt szerencsém Stockholmban részt venni egy tanulmányúton, ahol kitűnő példákat láttam. Nyilván egyik sem tökéletes, de látszik, hogy lehet minőségi épített környezetet kialakítani: az egykori gázgyár területe egy mintaterület, jellemzően 4-5-6 szintes épületekkel. Ilyeneket kellene csinálnunk.
Vannak eszközei a fővárosnak, hogy betartassa a műemlékvédelmi és településrendezési szabályokat ezeken a területeken?
Egyre kevesebb, mivel kiveszik az önkormányzatok kezéből a gyeplőt. Nézzük a City Pearl esetét: a Közvágóhíd egész környéke alkalmas lehetett volna évekkel ezelőtt, hogy egy új kulturális negyeddé váljon. Magától elindult ez a folyamat, próbatermek, stúdiók voltak a vágóhíd területén, ott volt a közelben a Budapest Park, a Barba Negra, a MüPa, a Nemzeti Színház. Magától elindult egy természetes pezsgés a városnak egy olyan pontján, ahol ez sokkal kevesebb konfliktust jelentett a lakókkal. Azóta gyakorlatilag az egész Közvágóhíd területét lebontották, a helyét az említett beruházás vette át, az egykori épületegyüttesből egy darab torony maradt meg mutatóba. Pedig az ilyen alulról jövő, természetes folyamatoktól lenne egy város élő, nem steril. Azonban az önkormányzati jogkörök elvételével egyre kevesebb eszközünk van ezek megóvására, alakítására. A rozsdaövezeti akcióterületek elbírálásakor egy minisztériumi bizottság hoz döntést, ahol nincs senki az önkormányzatok oldaláról.
Akkor tehát mit tud tenni a Főváros?
A főváros elkezdte összeállítani a Fenntartható új városrészek című kézikönyvet, ami arról szól, hogy ezeket az új beépítéseket milyen paraméterek mentén érdemes megépíteni. Mik a beépítési mutatók, a közlekedési paraméterek, a zöldfelületi jellemzők, a humán infrastruktúra igények, mi szükséges ahhoz, hogy néhány percen belül legyen játszótér, kispark, nagypark, közért, óvoda, bölcsőde, iskola. Mi ezt elkészítjük, de önmagában nem fog hasznosulni, ha nincs partnerség a kormány részéről. Jelenleg a kormánynak van lehetősége befolyásolni a beépítési követelményeket, és a kormány dönthet majd egyszer arról is, hogy a ma még vasúti területeken milyen fejlesztések indulhatnak el egyszer. Partnerséget kérünk.
Kerületi szinten a településrendezési szerződés betartása mennyire erős kontroll?
A TRSZ ma alapvetően arról szól, hogy egy-egy fejlesztő milyen közcélú beruházást vállal azért cserébe, ha egyes szabályozási paramétereket az önkormányzat az igénye szerint módosít, jellemzően enyhít például az eredetinél magasabb, vagy sűrűbb épületeket engedélyezve. Ez inkább az önkormányzatok alulfinanszírozottságára egyfajta válasz, hiszen közcélú beruházások jöhetnek létre magánerőből. Ugyanakkor a probléma az, hogy a ma hatályban lévő szabályozások, ami alól a vállalkozók felmentést, engedményeket kérnek, már önmagukban is eleve túlzóan magasak. Ha Budapesten mindent beépítenénk úgy, ahogy ma engedik a szabályozási tervek – tehát nem külön engedéllyel, nem kormányzati kiemeléssel –, akkor Budapest népessége gyakorlatilag kétszeresére nőhetne. Ez brutális, nem kívánt emelkedés lenne. Már az eredeti paraméterek is fölöslegesen nagyok, mi szívünk szerint ezeken csökkentenénk, de nem tudunk, mert akkor hihetetlen kártérítési pereket indítanának velünk szemben a telektulajdonosok.
Azon alkudozunk egy-egy ilyen beruházóval, hogy „jó, akkor legyen még magasabb épületed, ha te azt szeretnéd, de akkor cserébe csinálj egy pici parkot”. Nagyjából ennyi ma a mozgástere egy önkormányzatnak.
Előfordulhat, hogy egy ipari műemléket nem tudunk vagy nem lehet megmenteni. Ma már létezik a virtuális értékmentés fogalma, de van-e előírás (vagy akár ajánlás) a lebontandó, valamikor értékes épületek dokumentálására, az értékei átmentésére, megőrzésére?
Nálunk inkább az a megközelítés, hogy ami védelemre érdemes, azt lehetőleg óvjuk meg fizikai valójában. Legutóbb április közepén fogadott el a Fővárosi Közgyűlés egy ilyen csomagot: több mint 100 különleges építészeti értékű épületet helyezünk védelem alá, olyan épületeket, amelyekre nem terjednek ki az országos szabályok.
Sok rozsdaövezeti terület a nonprofit szféra ideális terepe lenne, elvégre a felhagyott ipartelepeket sokszor az érzékenyebb, alternatív formákat kereső művészréteg kezdi belakni, ezen kívül az erősen szennyezett övezetekben például először parkosítani kell, és csak több lépésben lehet megtisztítani a területet. Szeretné-e, tudja-e ebbe az irányba terelni a fejlesztéseket az önkormányzat?
Ezek a művészeti, alternatív hasznosítások általában átmeneti jellegűek, ameddig a tulajdonos előkészíti a fejlesztés részleteit. De egy idő után ezek a funkciók elköltözni kényszerülnek, mert jön a nagy fejlesztés, és nekünk erre az időszakra is készen kell állnunk. Ezért készítjük az említett kézikönyvet, aminek a befejezéséhez még előttünk van egy hosszú társadalmi, szakmai egyeztetési folyamat, szakmai szervezetekkel, ingatlanfejlesztőkkel, akár a kormánnyal is közösen.
A célunk, hogy legyen egy ilyen mindenki által lepecsételt és aláírt kézikönyv, ami gyakorlatilag a zsinórmértéke annak, hogy milyen városrészeket szeretnénk látni a megújuló városban.
Ha ez adott, utána a kormányzattal közösen meg lehet találni azokat az eszközöket, amelyek garantálják ezen elvek, szabályok érvényesítését. Van megoldás a képletre, de ahhoz valódi partnerség szükséges.
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
