Mikor beszélhetünk BTS- és mikor spekulatív fejlesztésről, és melyiknek mik az előnyei?
Schőmer Norbert, a Wing Zrt. vezérigazgató-helyettese a BTS-beruházások és a sokbérlős irodaházak sajátosságairól beszélt a fejlesztők és az épületüzemeltetők szempontjait elemezve a LEO legutóbbi szakmai reggelijén – írja a realista.hu.
Egy klasszikus BTS-fejlesztés a Wingtől: a Telekom új székháza
A LEO (Létesitménygazdálkodási és Épületüzemetetési Szolgáltatók Országos Szövetsége) eseményén a Wing vezetője az irodapiacra koncentrálva a BTS és a spekulatív fejlesztéseket hasonlította össze, és elmondta: a versenyeztetés és kivitelezés fázisai között dőlhet el alapvetően, hogy BTS-ről – egy adott nagybérlőre szabott fejlesztésről – vagy spekulatív beruházásról beszélhetünk. Schőmer Norbert kitért a BTS- és a sokbérlős irodaházfejlesztések finanszírozási különbségeire, és a BTS előnyeként említette, hogy
bár az ilyen jellegű fejlesztések esetében az ügyfelek részéről magasabbak az elvárások, mégis csak egy aktor igényeit kell kielégíteni, ráadásul a székházként működő irodaházak esetében hosszabb bérleti időszakkal lehet számolni.
Ezzel szemben a spekulatív fejlesztések esetében több bérlővel kell párhuzamosan tárgyalni és együttműködni, kockázatként merül fel, hogy egyes területek ideig-óráig üresen állnak, eltérő műszaki és fit-out tartalmat igényelhetnek a cégek.
Nehéz helyzetben az üzemeltetők
Üzemeltetői szemszögből több bérlő igényeit kell kielégíteni, és nincs az egész épületre egységes szemlélet. Az FM tevékenységet (Facility Management) sok esetben nehézség elé állítja a fejlesztők vagy az ügynökségek értékesítési tevékenysége, hiszen utóbbi alapvető célja a bérbeadás, ennek során „szinte mindent” megígérnek, így például
a magasabb bérleti díjért cserébe olcsóbb üzemeltetési költséget kalkulálnak, ami végül a létesítménygazdálkodókat hozhatja nehéz helyzetbe, miközben jól tudjuk, hogy csak a takarítás munkaerőköltsége jelentősen nőtt az elmúlt években.
Ezért már a projekt kezdeti fázisában érdemes a beruházónak és az üzemeltetésnek egy egészséges párbeszédet kialakítania, vagyis az FM-szempontokat is figyelembe kellene venni a fejlesztés során. Az volna a szerencsés, ha a létesítménygazdálkodás már az építkezéseken megjelenne, hogy lássa az egyes épületszerkezetek későbbi működését. Mivel azonban az FM-tevékenységre a tendert csak később írják ki, ezért ez a megoldás nehezen kivitelezhető; itt jöhetnének képbe olyan szakértő FM-konzulensek, akiket a beruházók bevonhatnak a teljes projekt folyamatába, mondta el Schőmer Norbert.
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
