Az irodapiacot kategóriákra bontva találni megfelelő típust.
Nem kérdés, hogy az irodapiac átalakul majd a járványhelyet elmúltával, kérdés viszont, hogy hogyan. Az egyik gyakran felmerülő igény, hogy a kihasználatlan irodákat lakásokká alakítsák át, amivel jelentősen enyhíteni lehetne a lakhatási válságon is. A G7 portál egy szakértő segítségével megvizsgálta, mennyire reális ez az elképzelés.
A nemzetközi példák az eltérő ingatlanállomány, szabályozási és gazdasági környezet miatt nem feltétlenül relevánsak itthon, ezért maradjunk Budapestnél. Itt három nagy kategória bontakozott ki:
- az eredetileg bérháznak tervezett, zömmel a 19-20. század fordulóján épült házak irodái
- az ezredforduló után épült modernek
- a 20. század végi B-kategóriás épületek.
A bérházak visszaalakítása lakásnak logikusnak tűnik, mégsem menne könnyen: a mai szabályozás szerint a lakásokhoz parkolóhelyeket kellene építeni, ami technikailag szinte lehetetlen, de biztosan aránytalanul drága lenne, ahogy a parkolóhelyek megváltása is a kerületektől. De más problémák is vannak, a régi bérházak nehezen alakíthatóak át kis- vagy közepes méretű lakásokká, továbbá a nagy belmagasság miatti egyedi épületszerkezeti megoldások emelik az átalakítás költségét, a műemléki épületeknél pedig a megfelelő hang- és hőszigetelés kialakítása sem lenne egyszerű.
Maradnak tehát az eleve irodának épült ezredforduló utáni modernek, illetve a 20. század végének B-kategóriás épületei.
A legmodernebb irodák átalakítása semmilyen szempontból nem reális, ahogy a cikk írja,
„az iroda- és lakóházak építési technológiája annyira különvált az utóbbi pár évtizedben, hogy elég nehéz a két típus között könnyen kivitelezhető átmenetet találni.”
Egy modern irodaház tartószerkezete nem lenne alkalmas lakások befogadására, mert a teherhordó falak közötti távolság általában nem megfelelő. A nagy irodaépületekben kevesebb a vizes helyiség, mint a hasonló méretű soklakásos házakban, kevés – adott esetben nincs is – nyitható ablak, ahogy erkély vagy terasz sem.
Ami megvalósítható
A fentiekkel ellentétben a harmadik nagy csoport, a B-kategóriás irodák halmazán érdemes elgondolkodni. Mivel számtalan, hozzájuk képes sokkal korszerűbb iroda van a piacon, ezek az épületek sokszor alacsony bérleti díjjal és kihasználtsággal üzemelnek, így könnyebben kivezethetőek az irodapiacról. Műszakilag is jobbak az adottságaik az átalakításhoz: „a tartószerkezeti kialakításuk kedvezőbb, a hőszigetelésük felújítását jogszabályi vagy műemléki akadályok jellemzően nem gátolják, és a helyiségek belmagassága általában normál méretű, hiszen álmennyezet és épületgépészet csak a folyosókon szokott lenni.”
Ezeknél az irodaházaknál még jellemzően van elég nyitható ablak, és parkolókat is terveztek hozzájuk. Sőt, ezek az irodaházak jobbára még nem iroda-városnegyedekbe szerveződtek, vagyis beágyazódnak a városi szövetbe, így a lakók hozzáférnek annak szolgáltatásaihoz.
Elgondolkodtató példák
Érdekes példa lehet a fenti képen látható Henkel-iroda. Ez jelenleg nem áll kihasználatlanul, ellenkezőleg: a cég minden szempontból kinőtte, ezért hamarosan egy vérbeli modern irodába, a Millennium Gardensbe költözik, ugyanakkor a mostani épület egy kis társasházakból álló, zöldövezeti jellegű környéken áll, a közvetlen közelében óvodákkal, játszótérrel, orvosi rendelővel. Némi átalakítással kiválóan funkcionáló lakóházzá lehetne alakítani, amelyhez még a parkolóhelyek is adottak.
Egy másik érdekes – igaz, amerikai – példáról is beszámoltunk a közelmúltban: az USA első vásárcsarnoka, az 1928-ban tervezett Westminster Arcade a kezdetektől fogva rosszul funkcionált piacként, volt, amikor majdnem lerombolták, aztán sokáig üresen állt, nemrég azonban egy befektető olcsó bérlakásokat alakított ki benne, és a projekt kiválóan működik, olyannyira, hogy az átalakítás után nem sokkal várólista alakult ki a lakásokra.
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
