Vaszi Tímea ingatlanszakértő szerint a bérbeadásnál 18-20 százalékos csökkenés jött létre a piacon.
Hogyan költöztek albérlők luxusszállóba, milyen sors vár a lakást kiadókra, mi lehet az új Airbnb, és vajon igaza van-e annak, aki makacsul ragaszkodik az árhoz? Vaszi Tímea ingatlanszakértővel beszélgettünk.
A bérbeadásnál határozottan ki lehet jelenteni, hogy 18-20 százalékos csökkenés jött létre a piacon – kezdte lényegre törően Vaszi Tímea. Ez szinte minden egyes tranzakciónál elmondható, függetlenül attól, hogy a pesti vagy a budai oldalról beszélünk, és mivel az Airbnb-lakások is bekerültek a hosszútávú bérlési piacra, túlkínálat lett.
Ezt megkoronázták azzal, hogy a szállodaipar végső elkeseredésében egy-egy luxus lakosztályt 80-100 ezer forintért adott bérbe havonta, reggelivel és mosással. Nyilván nem csoda, hogy voltak, akik éltek a lehetőséggel, felmondták az albérleteket és inkább elköltöztek egy szuper hotelbe.
Ami az eladást illeti, az ingatlanpiac 2019 év végéig a csúcsok csúcsát érte el, és amikor a Magyar Állampapír Plusz megjelent, egy csapásra az ingatlanbefektetésnek egyik hatalmas konkurenciája lett.
2020, a koronavírus-járvány, és a nyomában járó gazdasági válság óta a kormány szeretné az építőipart életben tartani, hiszen ez a gazdaság szinte minden szegmensét pörgeti.
Olyan mértékű új építésű ingatlan van a magyar piacon, hogy egy idő után sokkal nagyobb lesz a kínálat, mint a kereslet. És ez nem csak az új építésű lakásokra vonatkozik: nagyon sok ember hitelre vásárolta az ingatlant befektetés céljára, de nem fogják tudni fizetni, hiszen a koronavírus sok szegmensét érintette a piacnak. Ezeknek a lakásoknak a többségét pánikszerűen el fogják adni a befektetők.
Az árral kapcsolatban fontos különbséget tenni pesti és budai ingatlanok között. Nem lehet általánosan kijelenteni, hogy 935 ezer Ft/négyzetméter áron lehet az új építésű lakóingatlanokat megvásárolni. Ez nagy mértékben attól függ, hogy hol helyezkedik el, nemcsak kerület szinten, hanem kerületen belül utcaszintre lebontva és azon belül, belső udvarra néz vagy utca fronti, panorámás vagy nem, keleti vagy nyugati a fekvése. Amennyiben nagy az erkély, akkor két-három millió forinttal többért is el lehet adni, ha örökpanorámás, akkor négyzetméterenként legalább százezer forintot elkérhetünk pluszban.
Vannak, akik egy telefonbeszélgetés alapján, személyes megtekintés nélkül kérnek fix árat, noha azt még fénykép alapján sem lehet megállapítani. Ahhoz, hogy négyzetméterárat tudjunk kalkulálni, alapos konkurenciafigyelésre van szükség. Nem azokról a lakásokról beszélek, ahol az eladók tartják az árat, nyilván érzelmileg, lelkileg személyesen kötődnek hozzá, ezért kitartanak –
„csakhogy ők egy álmot dédelgetnek. Van egy személyes elképzelésük az árról, de a piac nem ahhoz igazodik.”
De mi a helyzet a bérlőkkel? Vajon most kevesebben vannak?
„Nem. Jelentősen csökkent a kereslet a diákok miatt, de most azt érzékelem, hogy nem ez okozza a problémát, hanem leginkább az idegenforgalom, és egyes iparágak megszűnése. Az emberek sokkal jobban félnek változtatni, és a bérbeadók is megtartják a jelenlegi bérlőiket. Az az ideális, amikor a felek megtalálják a közös nevezőt, az árat, amennyiért megéri kiadni–kivenni. Aki okos és tudatos, nem egy új bérlőt keres, hanem megegyezik.”
Felmerültek olyan gondolatok is, hogy irodaházakat alakítsanak át lakásokká, miután rengetegen otthonról dolgoznak, vagyis kihasználatlanul állnak az irodák. Vaszi szerint elképzelhető, hogy „ez lesz az új Airbnb, ami egy olyan piaci robbanást okoz majd, ami még tovább fokozza a túlkínálatot, mert ha ezeket az irodaházakat kiadják – hosszútávú piacról beszélünk – akkor ez méginkább árcsökkenéshez vezet.”
Elsőre talán furcsa lenne irodából átalakított lakást venni, de a diákok, az y és a z generáció számára akár még menő is lehet egy üvegépületből dolgozni. „Lehet ennek jövője, csak akkor nyilván még jobban érinteni fogja a bérbeadói piacot” – összegez Vaszi.
A nagy kérdés, mit csináljon, akit nem sürget a költözés? Cselekedjen gyorsan vagy éppen várjon ki? Erre azonban sem az ingatlanszakértő, sem makrogazdasági szakértők nem tudnak egyértelműen felelni. Megkerülhetetlen az egyéni felelősségvállalás is, mert rengeteg tényezőt kell figyelembe venni: az inflációt, demográfiai adatokat, a vírus alakulását, az idegenforgalom alakulását. (Az ingatlanpiaci elemzők között mindenesetre konszenzus van abban, hogy árcsökkenés nemigen lesz, miután a munkaerőhiány, a szigorodó előírások és a dráguló anyagok egyaránt felfelé hajtják az árakat – a szerk.)
Ha valaki nagyon jó áron talál ingatlant, mindenképpen kérje ki egy szakember véleményét, befektetésnek pedig a jelenlegi piaci áron vagy még inkább kissé az alatt válasszunk lakást. „Én biztosan kivárnék, akár egy fél évet, folyamatosan figyelném az ingatlanpiac alakulását – jegyzi meg Vaszi. – A fizetési moratórium egyszer véget fog érni, és azt a hullámot kellene meglovagolni, amikor rengeteg lakás fog a piacra kerülni. Túlkínálat keletkezik majd, mert az emberek pánikszerűen adják el majd az ingatlanokat. Láttunk már ilyet.”
Még maga az ingatlanügynök sem vág bele most vásárlásba, pedig aktuális lenne. Bízik a tapasztalataiban, amely szerint valamennyire visszaesnek majd az árak, „ha nem is érjük el a 2008 és a 2013 közötti mélységet”.
Jó támpontot jelenthetnek a nemzetközi folyamatok, például az Egyesült Államok lakásárainak alakulása. Ott már száz éve rögzítik az adatokat, míg nálunk csak 30 éve. A ciklikusság az ingatlanpiac közismert sajátja, válságok és csúcsok váltják egymást, és ha abból indulunk ki, hogy itthon 2019-ben volt csúcson a piac, akkor értelemszerűen csökkenés jön.
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
