Interjú Dobos Máté ingatlanbefektetővel, az Optinvest Zrt. tulajdonosával és Tótszabó Tamással, a Pyxis Nautica építészével.
Interjú Dobos Máté ingatlanbefektetővel, az Optinvest Zrt. tulajdonosával és Tótszabó Tamással, a Pyxis Nautica építészével.
Cikkünk az OCTOGON magazin 173-as (2022/1-es) lapszámában jelent meg, Arannyal kitöltött repedések címen. A két évvel ezelőtti interjú most a műemlékvédelemre fókuszáló februári tematikánk kapcsán vált újra relevánssá.
Magyarországon egyedülálló, nagyszabású projektbe kezdett Dobos Máté ingatlanbefektető: értékes belvárosi épületet ment meg, és alakít át, tiszteletben tartva azok műemléki értékeit, de nem félve a kortárs látásmód alkalmazásától. Az Optinvest Zrt. tulajdonosa felrázná a szakmát a legfinomabb minőséget képviselő „kézműves ingatlanfejlesztéssel”, miközben a Pyxis Nautica építészei nem csak fiatalos bátorsággal és lendülettel járulnak hozzá a végeredményhez, de az elmúlt évek sikerei óta immár a tapasztalataikkal is.
Egy éve az Octogon címlapján szerepelt az általatok mint befektető-építész páros által felújított Irányi palota, amely azóta díjnyertes épület lett (elhozta az Év Homlokzata díjat műemlék kategóriában a Baumit Magyarország pályázatán, és versenyben van Az Év Irodája díjért is – a szerk.). Azóta viszont mintha turbófokozatra kapcsolt volna a csapat – csak kívülről szemlélve tűnik így, vagy valóban más pályára álltatok az elmúlt egy évben?
DOBOS MÁTÉ: Az Irányi palotát 2017 végén, 2018 elején vásároltuk meg. 2018 a tervezéssel telt, közben voltak kisebb, 5–600 négyzetméteres projektjeink, melyeket át is adtunk. 2019-től két éven át az Irányira koncentráltunk: tervezés, újratervezés, kivitelezés – mindez túlságosan elvonta a figyelmünket az újabb projektek lehetőségétől. Majd amikor az épületet befejeztük – megkaptuk a használatbavételi engedélyt, és már csak a belsőépítészeti finomításokra kellett koncentrálni –, 2021 első négy hónapjában úgy döntöttünk, hogy még két kollégával kiegészítjük az Optinvest Zrt. menedzsmentjét, és többet nem fordul elő, hogy egyetlen épület ennyi energiát vegyen el. Egyrészt ez önkritika, amit az Irányi palota építkezésének tanulságaiból szűrtünk le. Másrészt a 2020-as és 2021-es év a budapesti belvárosi ingatlanfejlesztések terén – részben a home office-korszak beköszöntése, részben a tervezési fázisban lévő hotelprojektek jegelése miatt – megnyitott egy piaci rést: olyan épületek kerülhettek piacra, amilyenek korábban elképzelhetetlenek voltak. A most tárgyalt négy palotaépületből három ilyen. Egyikre sem írták ki, hogy eladó, egyikről sem volt elképzelhető a COVID előtt, hogy valaha is eladják majd őket. Az elmúlt két év mutatta meg nekünk, hogy igenis van lehetőség vásárolni jó alapanyagot, jó torzókat, amelyekhez hozzányúlhatunk olyan kézműves jelleggel, mint korábban az Irányihoz, a Gizella Malomhoz vagy a Palazzo Hunyadihoz.
TÓTSZABÓ TAMÁS: Olyan szempontból valóban turbófokozatra kapcsolt a program, hogy az első nagy projekt sikerült. A Pyxis esetében szakmailag és mentálisan, az Optinvest részéről pedig pénzügyileg és elismertségben nagy ugrást jelentett.
Irodafejlesztőként nem aggódsz az olyan globális jelenségek miatt, mint a COVID, a home office, az irodák visszamondása?
DM: Mi a COVID időszaka alatt 5500 m2 új fejlesztésű irodát adtunk bérbe, ami mintegy hét bérleti szerződést jelent, és jelenleg nincs is elkészült projektünk, amit bérbe tudnánk adni. Kizárólag prémium lokációban (Belváros), kis- és középméretű irodákban (4000 m2 a felső határ) és butikhotel-szerű kialakításban gondolkodunk, ami meggyőzi a bérlőt. Ez a megközelítés azt jelenti, hogy a piac felénk lejt, még akkor is, ha ez nincs ennyire expressis verbis megfogalmazva. Ebben a formában, ezzel a recepttel más termék nincs, egyszerűen nem létezik ma Budapesten.
Olyanok vagyunk, mint egy olasz szabóság, ahová nem lehet csak úgy beállítani, hogy „szeretnék egy Cerruti-öltönyt”;
ehelyett – bocsánat, de – van egy üres A4-es lap, és lehet feliratkozni a lista végére. Hozzánk nem úgy jönnek bérlők, hogy keresnek 1600 m2 irodát, összehasonlítják más irodákkal, aztán döntenek; nálunk meglátják a teret, és attól fogva azt a teret és azt az épületet akarják. És innentől ne is beszéljünk inkább irodáról, mert a miénk nem hasonlítható a köznyelvben irodaként élő fogalomhoz, ugyanis ezt a terméket, ezt a piacot mi kreáljuk. Épületeinkben a terek és a kialakítás szuper egyedi, pl. bálterem, Le Cru helyiség, break-out és kollaborációs terek, kávézó, élménykonyha, pince, játékterem, Grand Cru, stúdió, süket szoba, vetítőterem, workshop helyiség, mozi, teakonyhák, konferenciaterem, udvar, teraszok, erkélyek, rendezvényterem, tárgyalók, campus bench, galéria és kiállítóterem, bicikli és roller tároló – és csak ezt követően jön a klasszikusnak nem igazán mondható iroda. Nem a keresletnek próbálunk megfelelni, helyette projektenként egy-két érdeklődő csapat van, amelyet a mi kínálatunk varázsol el. Tehát inkább akkor kellene aggódnom, ha nem lenne COVID, mert akkor nem ennyi területet kellene bérbe adnom, nem ennyi szerződést kellene kötnöm, hanem talán a dupláját, amennyi nincs. Most azért vásároltunk ingatlanokat, torzókat, hogy betárazzuk őket, és a Pyxis Nauticával közösen beütemeztük, hogy mi van tervezés alatt, minek állunk neki, mit kell engedélyeztetni, mit fejezünk be. Alapvetően a következő 3–4 évre csordultig tele van a naptárunk. Idén májusban a Deák téren álló, egykori Modern és Breitner Áruház első és második emeltén fejezünk be 1400 m2 alapterületen irodákat, adjuk át a bérlőknek, de ezzel párhuzamosan tervezés alatt áll a Wagner palota, amelynek munkálatai március-áprilisban indulnak.
Ez a bizonyos lista és a nagy érdeklődés azt is jelenti, hogy a most tárgyalt négy épület közt van olyan, amelyiknek már fix bérlője van?
DM: Van, a Wagner palota, ami annyira egyedi, hogy nem nagyon versenyezhet vele semmi. Ehhez az épülethez nincs szükségünk építési engedélyre, annyira jó állapotban maradt meg, 5–6 éve még hasznosították. Az épület utcafronti főhomlokzatánál megőrizzük a századfordulós hangulatot, de egy modernebb köntösben, van egy hihetetlenül szép állapotban megmaradt homlokzat az 1800-as évek végéről, és adottak a 80-as években hozzáépült hátsó traktusok és átriumos lefedés, amiből egy urban jungle-t alakítunk ki, pálmafával, strelitziával, banánfával. Ez az utcafrontról nem látszik, de a leendő bérlők, egy IT-cég dolgozói nem akarnak majd innen hazamenni, az biztos.
A négyből az Almásy palotával foglalkoztok a legrégebben. Miért húzódik el ennyire a felújítás?
DM: Az Almásy palota a legnagyobb falat az összes közül. 2020-ban vásároltuk meg, és már az is hosszú folyamat lesz, amire egyáltalán hozzányúlhatunk az épülethez.
TT: Az Almásy palota műemlék, a kevés fennmaradt Pollack Mihály-épületek egyike, és a legrégebbi abból a négyből, aminek most vágunk neki. Itt sokkal nehezebb a programalkotás, nehezebb hozzányúlni örökségvédelmi szempontból, és sokkal óvatosabban kell bánni a kortárs gesztusokkal.
DM: Itt szigorúbbak a szabályok, de pont azt a hibát nem akarjuk elkövetni, hogy gyorsan megtervezzük, egyeztetés nélküli terveket teszünk le a hatóság asztalára, majd nem tudjuk megvalósítani azt a programot, amire azt tudnánk mondani, hogy erre büszkék vagyunk. Büszkék lennénk arra is, ha csak felújítanánk, és ezzel megmentenénk az épületet, de nem ez a cél. Nem akarunk beállni a sorba, nem akarunk épületet lebontani, és újat építeni a helyébe, nem célunk megtartani egy épület homlokzatát, és mögé építeni valami újat. Nehéz meghatározni, mit értünk a terminológián túl azon, hogy „kézműves ingatlanfejlesztés”, mindenesetre egészséges mértékű felújítást, restaurálást és kortárs elemeket szeretnénk, nyilván mindezt a hatóságok számára is elfogadható formában. Az Almásy egy nagy falat, mint amikor egy nagyon nehéz művet készülsz eljátszani, és azt hagyod a végére.
Közben készülődtök egy performanszra, elmondanátok, mi is ez pontosan?
DM: Bár nem dolgozunk egy fedél alatt, az Optinvest és a Pyxis együttműködésének van egy műhely jellege: folyamatos az információáramlás, és nyitottak vagyunk egymás ötleteire. 2022 november végén, december elején, amikor ez a négy épület összeállt, sokat beszélgettünk arról, hogy hogyan mutatnánk meg, hogy valami történni fog ezekkel az épületekkel. Tamásék hihetetlen nyitottsággal megtalálták Szalai Dánel fotóművészt, aki art directorként csatlakozott a műhelymunkához, és együtt kitalálták, hogy a négy épületet be kell csomagolni színaranyba.
A négy épület februártól aranyba burkolódzik: egy elasztikus anyag kerül a homlokzatra, amelynek elemei ki akarnak majd bújni ebből a palástból.
Ez azért is fontos, hogy lássa, tudja a szakma, a hatóság, a felügyelet, a műemlékvédelem, hogy itt történik valami, és nemcsak egy épülettel, hanem néggyel. És közben már van mögöttünk valami, fel tudunk sorolni három-négy épületet, ami használatbavételi engedélyt kapott, amiről szaklapok cikkeztek, ami díjnyertes lett – azért szeretnénk extra hírverést, mert mindezt most négyszeresen fogjuk megcsinálni. Ez egy hat-kilenc hónapos kampány lesz, a Wagner palotával kezdjük, mert ott a kezdődő homlokzatrestaurálás miatt hamarabb le kell vennünk az aranyburkolatot. Annál a publicitásnál, ami például az Irányi palotánál már meg is van, mi nagyobbat szeretnénk.
TT: Máté kérte, hogy gondolkozzunk a négy épület molinózásán, ami megvédi az épületet, de jó reklámfelület is. Gondoltuk, ez a négy belvárosi palota akkora lehetőség, hogy egy hagyományos molinónál nagyobbat kellene durrantani: egyrészt városléptékben kezelnénk, másrészt művészi vagy gag szintre emelnénk. Az arany szín jött a Kincsem palotából, de az Optinvest arculatában is megjelenik, az Irányi palotában is előkerül a kintsugi-technika révén, tehát elég hamar elérkeztünk ehhez a gondolathoz. Az aranyba burkolásnak is több módja van, nyilván ennek ideiglenes megoldásnak kell lennie, mert jön a homlokzatfelújítás minden épület esetében.
Utalhat az arany arra is, hogy nincs minden műemléképületnek ilyen jó sora.
TT: Megtaláltuk, felismertük ezeket kincseket, van bennünk alázat, de merünk hozzányúlni, hogy 2022–23-ban is jól használható terek legyenek. Ki kell adni, bérlőt kell találni, ezért nem a megszokott módon kell hozzányúlnunk. Rekonstruálhatnánk őket korabeli hangulatban, de ennél tovább akarunk lépni, mert mindannyiunkat izgat, hogy 2022-ben hogyan kellene kinéznie egy 19. századi épületnek. Reflektálhatunk kétszáz év múlva egy épületre új anyagok beépítésével, átépítéssel, korszerűsítéssel, nemcsak gépészetileg, de belsőépítészetileg, designban is.
DM: Nem múzeumokat hozunk létre, hanem olyan tereket, amiket fiatalok használnak majd. Ide nem látogatók jönnek belépőjeggyel, hanem huszonévesek, akiket ma már egyre nehezebb megérteni, hogy mi tetszik nekik és mi nem, miért rajonganak, mit akarnak elkerülni. Őket kell becsábítani ezekbe az épületekbe, amelyeket nekik kell majd tartalommal megtölteniük.
TT: Így jönnek létre olyan szituációk, hogy az Irányi palota báltermében Skype-interjú, reklámfelvétel zajlik, állófogadást rendeznek. Amiről egy éve még csak gondolkoztunk, valósággá vált: ezeket a tereket újra használják az emberek, és persze egész másként, mint 120 évvel ezelőtt. Beigazolódott, hogy van értelme megmenteni, felújítani egy ilyen épületet.
Kevés fiatal építész foglalkozik ilyen intenzíven műemléképületekkel, noha a Pyxis praxisában deklaráltan jelen van a nyitottság: magatokat designcégként határoztátok meg pár éve, tavaly terveztetek üzletet az Etele Plázába és vitamingyártó csarnokot is. A munkáitok mekkora részét teszi ki az a négy projekt, amelyekről most beszélünk?
TT: Nagy részét elfoglalja a kapacitásainknak, de jól ütemezzük őket, vagyis amíg agyalunk az egyiken, válaszra várunk, addig tudunk egy másikon dolgozni, tehát másra is jut idő. Nagy szerencse, hogy kívül-belül láthatunk ilyen épületeket, hozzáférhetünk, hozzányúlhatunk, gondolkodhatunk a felújításuk mikéntjén. Az Irányi palota nekünk is nagy kísérlet, nagy tapasztalat volt. Elmentünk a tervtanácsra kétszer, vitatkoztunk a hatósággal, az örökségvédelemmel, majd egyszer csak ott álltunk a vasbeton falak zsaluzatánál, és már öntötték be a betont, majd elkészült az épület, és már fényképezte a fotós. Úgy, hogy ez már elkészült, sokkal bátrabban vágunk neki a következőnek. Ezek után még több mindent lehet kipróbálni, nyilván az előírások keretein belül, de nem a megszokott sablonok mentén gondolkodva.
Ahogy Máté sem sablonokban gondolkozik befektetőként.
DM: Éppen ma fogalmazódott meg bennem, hogy lényegében mi arannyal töltünk ki repedéseket a belvárosi ingatlanpiacon, akárcsak a kintsugi az Irányi utcában. Ha több pénzt lehetne vele keresni, akkor sem csinálnék mást, az nem lenne ennyire szép, izgalmas és szórakoztató. Azzal, hogy csak a Belvárosra koncentrálunk, és alkalmazzuk Tamásék titkos receptjét, hibázni nem nagyon tudunk. Bennem van az is, hogy felráznám a szakmát, magát az ingatlanfejlesztést: ha nem ez az alkotás, a kreativitás csúcsa, akkor mi más?
Mert amit Tamásékkal csinálunk a Belvárosban, az egyenértékű a szobrászattal, festészettel.
Bekerülhetnek a portfólióba modern épületek is? Tavaly a Pyxis Nautica is beszállt a Virág Csaba-féle Villamos Teherelosztó megmentéséért kiírt ötletpályázatba (Zöld épület és KÉK-központ is lehetne a Teherelosztóból). Tamás, mit gondolsz, miért ennyire nehéz párbeszédet folytatni a modern építészeti örökségről, és miért nem tudunk nagyobb nyitottsággal tekinteni rá?
TT: Mi szívesen fogadnánk a modern örökségből is alanyt, de ezek könnyű prédák: ami a piacra kerül, arra nálunk hamarabb lecsapnak, és jellemzően gyorsan szállodává alakítják őket. Ez bonyolult téma, de feszegetik a kérdést, mint az Othernity is. A közízlés nehezen vagy egyáltalán nem fogadta be ezeket az épületeket, illetve valahogyan összekeveredett a jó modern épület a rossz modern épülettel, a szocialista szájízzel. Mondjuk az én szüleim korosztálya úgy tekint ezekre az épületekre, mint a múlt kellemetlen emlékeire, és egyszerűen nem látják a jól működő, a szép részét. Ehhez még hozzákapcsolódik, hogy ezeket az épületeket nem igazán tartották karban, lezüllöttek, szétrohadtak, és egyfajta közutálat, de legalábbis közömbösség lett az osztályrészük, míg a kiegyezés utáni historizáló épületek – amelyeken díszek vannak, meg kézzelfogható tagozataik, kovácsoltvas részeik, ritmusos az ablakkiosztásuk – jobban kielégítik az emberek szép iránti éhségét, ezért jobban tudnak kötődni hozzájuk, jobban örülnek a felújításuknak, de még koszos, romos állapotukban is szerethetőbbnek tartják őket. Az is érdekes, hogy a klasszikus, historizáló épületek máshogy öregszenek, mint a vasbeton, alumínium, üveg épületek. Azok már olyan modern anyagokból épültek, amelyek hamarabb el is avulnak, és nem öregszenek szépen, főleg, ha nem tartják karban őket. Ezek a folyamatok párhuzamosan zajlanak.
Ha teljes épületként nem is, de hozzáépítések, átalakítások formájában nyilván ti is kapcsolatba kerültetek a 70-es, 80-as évek építészetével.
TT: A négy palota egyikében ebben a kérdésben is van lehetőségünk állást foglalni és kísérletezni. A Wagner palota néven futó Molnár utcai épület hátsó traktusát jellegzetes 80-as évekbeli posztmodern stílusban bővítették és fedték le üvegtetővel, ami negyven év távlatából már olyan, amit mi nem bontanánk el 2022-ben, hanem mint épített örökséget és érdekességet megtartanánk, sőt fel is hívnánk rá a figyelmet, hogy ez is hozzátartozik a ház és az építészetünk történetéhez. Izgalmas lesz az épület átalakítása, és a korábbi rétegekre egy újabb kortárs réteg rárakódása.
A Kincsem palota, Blaskovich Ernő egykori belvárosi palotája egy kőhajításnyira van az Almásytól, és egykor a névadó csodaló istállója és egy kocsiszín is hozzá tartozott. Tudjátok már, mi lesz ezeknek a tereknek az új funkciója?
DM: Sokat gondolkoztunk rajta. Közösségi tér lesz belőle, de még nincs meg a végleges funkció. Lehet étkező, élménykonyha, tárgyalásra alkalmas multifunkcionális helyiség. Nem klasszikus irodatér alakul majd ki ott, hanem egy élettel megtöltött tér.
E négy projekt megvalósulása gondolom szépen kitölti majd az előttünk álló egy-két évet, közben ugyanakkor tudtok előre tervezni, stratégiát alkotni. Látszik már, milyen irányba lép tovább a partnerségetek, körvonalazódnak-e konkrét tervek befektetőként és építészként?
DM: A mostani négy épület éppen a következő három évet fedi majd le, emellett nyilván folyamatosan vásárolunk újakat. Jelenleg folyamatban van egy Andrássy úti palota megvásárlása, nézünk az V. kerületben egy kis épületet, van egy szintén belvárosi, felújításra váró irodaház, illetve még egy nagyon jó állapotú irodaház az V. kerületben. Évente hozzávetőleg 2000 m2 fejlesztése a cél, ennél több túlfeszítené a keretet, amiben jól érezzük magunkat. 2022-ben valószínűleg lesz olyan vásárlás, amiben a fejlesztés háttérbe szorul, mert csak belsőépítészeti átalakítás szükséges. Ha sikerül egy-két ilyen épületet megvásárolni, akkor egy-egy évben átléphetjük a 2000 m2-t, de ezek nem olyan léptékű fejlesztések, mint az Irányi vagy a Dreher palota. Ha többet akarnánk, ezzel a stábbal nem tudnánk odafigyelni minden épületre. Fontos, hogy a hardcore kivitelezés az mindig egy épület, ami alatt lehet finiselni, tervezni másikat. Elmélyedhetünk több tranzakcióban, de kivitelezni egy időben csak egyet lehet, ez a megközelítés garantálja a kézműves jelleget, egyediségünket és különbözőségünket.
Olvasd el az Almásy, Dreher, Kincsem és Wagner paloták felújításáról szóló „Paloták aranykora” című cikkünket is.
Az Almásy, Dreher, Kincsem és Wagner paloták felújítása az Optinvest Zrt. és a Pyxis Nautica együttműködésében. Cikkünk az OCTOGON magazin 173-as (2022/1-es) lapszámából.
Magazinunkra itt lehet online előfizetni.
Optinvest Zrt. | Web | Facebook
Pyxis Nautica | Web | Facebook | Instagram
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
