A múlt értékei modern köntösben
Több mint húsz szállodaprojektet irányít a BDPST Ingatlanfejlesztő Kft. fiatal, agilis vezetője. Szerencsésnek tartja magát, mert nem csupán a fejlesztésben szerezhetett gazdag tapasztalatokat, hanem az üzemeltetésben is, hiszen korábban szállodaigazgatóként is vezetett turisztikai egységeket, így részt vett egy-egy új szálloda napi működésének kezdeti finomhangolásában is. Csapatjátékos és rendkívül precíz, akinek van szeme a legapróbb részletekhez is. Beszélgetőpartnerünk Kecskeméthy Zoltán, a BDPST Ingatlanfejlesztő Kft. első embere. Interjú az OCTOGON magazin 184-es (2023/4-es) lapszámából.
Elkápráztatna néhány számadattal, amelyek a cégcsoport ingatlan-üzletágáról vallanak?
Cégcsoport-szinten több mint 20 ingatlanprojekt van folyamatban. Ez összesen több mint 320 ezer négyzetméter fejlesztett területet jelent.
Valamennyi saját tulajdonú?
Vannak saját tulajdonú, cégcsoporton belüli ingatlanfejlesztések, és vannak olyanok is, ahol fejlesztőként vagyunk jelen az ingatlan tulajdonosának megbízása alapján. A BDPST Ingatlanfejlesztő az elmúlt években olyan projekteket vitt véghez, ami által be tudott kerülni egy olyan szakmai „csapatba”, ami által nem csak a saját ingatlanok esetén van igény arra a know how-ra, amit mi tudunk nyújtani.
Melyik a személyes kedvence? Melyik volt az a feladat, amelyre a legbüszkébb?
Nagyon nehéz egyet kiemelni a sok-sok feladat közül, hiszen mindegyik nagyon más karakterű épülethez kötődik. Vannak kisebbek, nagyobbak, vidéki, belvárosi ingatlanok vegyesen, de amit most mégis mindenképpen kiemelnék, az a Gellért szálló. Egyrészt azért, mert budapesti vagyok, másrészt azért, mert ez egy olyan ingatlan, amelyhez akár turisztikai szakemberként, akár lokálpatriótaként, akár ingatlanfejlesztőként roppant nagy megtiszteltetés hozzányúlni. Mindemellett hatalmas felelősség is egy ilyen épület fejlesztésén dolgozni. Egyvalamiben már most biztos vagyok: erre egész életemben büszkeséggel tekintek majd.
Hol tartanak a Gellért tervezésével?
Az építész- és a restaurátori tervek már előrehaladott állapotban vannak. A megfelelő belsőépítész csapat kiválasztása pedig folyamatban van, de hamarosan ez is megoldódik.
Ebben a nagy szórású ingatlanportfólióban rengeteg műemlék, műemléki védettség alatt álló épület található, amelyek felújítása, kezelése sokrétű felkészültséget igényel. Milyen általános tapasztalatokat tud levonni ezekből a munkákból? Mi az, ami gördülékenyebben vagy nehezebb megy? Egyértelműek-e a jogszabályi keretek, vagy lennének javaslataik a változtatásra?
Ami az én területemet illeti, nagyon jó szakemberekkel tudtuk körülvenni magunkat az ingatlanfejlesztői piacról, akiknek a hozzáértése megkönnyíti a munkánkat. Olyan szakemberekkel dolgozunk, akik kellő tisztelettel és odafigyeléssel tudnak nyúlni a történelmi múlttal bíró épületekhez. A nehézségek minden esetben projektspecifikusak, és jellemzően az ingatlanok állapotából adódnak. Döntően műemlék épületekkel dolgozunk, amely területen nagyon szigorú szabályoknak kell megfelelni. Néha nem könnyű azon a vékony határvonalon haladni, ahol egyetlen oldal szempontjai és elvárásai sem sérülnek. Régi épületekbe kell új műszaki előírásoknak megfelelő gépészetet és technológiát beépíteni, ez tervezői szempontból hihetetlenül kényes feladat, miközben persze maximálisan tiszteletben tartjuk a hatóságok elvárásait. A műemlékvédelmi értékek megtartása persze közös érdekünk, de nekünk figyelnünk kell jövedelmezőségre és a fenntarthatósági szempontokra egyaránt. Főképp ezen körülmények állítanak kihívások elé minket, de ez, hangsúlyozom, nem feltétlenül csak a dolog hatósági vagy jogszabályi oldala.
Mi magunk emeljük magasra a lécet, hiszen az értékmentés és értékteremtés a legfontosabb céljaink között szerepel. A saját szakmai követelményeinknek való megfelelés legalább olyan bonyolulttá teszi a fejlesztéseinket, mint a hatósági elvárások jelentette szigor.
Az épületrehabilitációk melyik eleme generál jellemzően és visszatérően nehezen megoldható problémákat?
Ez megint nagyon épületspecifikus. Sok minden múlik azon, hogy milyen állapotban van az épület, mekkora vagy milyen jellegű a védendő tér. Az Adria Palotában szerettük volna az első emeleti műemléki terek textiltapétáit megmenteni, ám a restaurátorokkal való egyeztetések során egyértelművé vált, hogy ez sajnos teljesen lehetetlen. Ennek ellenére is arra törekedtünk, hogy megmentsünk belőle bizonyos részeket, amelyeket később majd más formában meg lehet tekinteni. Ilyen esetekben a minta alapján történő újragyártásban gondolkodunk, ami még így is rendkívül idő- és költségigényes eljárás. Jellemzően mindig komoly kihívást jelentenek a festett felületek, falak, freskók és egyéb dekorációk. Az át- és ráfestések után az eredeti réteg a falkutatások során feltárható, de ezt azért korántsem nevezném egyszerű feladatnak. Mire kiderül, hogy maradt-e egyáltalán értékes felület, addig nagyon sok idő eltelik.
Nagyjából mekkora hányadot tesz ki a műemlékvédelemhez kapcsolódó költség?
Alapvetően mi mindig úgy kezdünk bele egy műemlékes beruházásba, hogy alapos építészeti, építéstörténeti kutatást végzünk értékleltárral és minden egyéb dokumentációval. Ezt ki szoktuk egészíteni egy másik kutatással is, ami a ház egykori lakóit, funkcióit, történetét igyekszik bemutatni, mely információkat később felhasználunk a branding során. Nagyon sok a bizonytalan tétel, ahogy már korábban is jeleztem, és az elsődleges kalkulációk is megközelítő adatokkal szolgálhatnak. Szóval erre nincsen ökölszabály, de akár 10 és 40 százalék közé is tehető az az arány, amennyivel megemelkedhet egy műemlékes rekonstrukció költségvetése.
Következzen a leg-leg-leg típusú kérdés: legmeghökkentőbb, legdrágább, legkülönösebb?
Két példát is említenék. Az egyik a Dorothea hotelprojekt, ami a Vörösmarty tér közelében van. Ott egy műemléki lépcsőházat elemeire bontva szállítottunk egy külső helyszínre, ahol restaurálták, majd az időközben szerkezetileg megújult épületbe visszaépítettük a szerkezetet. Technikailag és értékmentés szempontjából is nagyon különleges feladat volt. A másik az Adria Palota egyedi manzárdkupolája, amit a II. világháború során lebombáztak, és nem építették vissza. Mi a mostani felújítás során visszaépítjük ezt az eredeti, Meinig Artúr-féle tervek szerint.
Van itthon erre megfelelő szakipari minőség és kapacitás?
Természetesen van, de nem könnyű megtalálni.
Az évek során kialakult már egy állandó alvállalkozói kör a cég körül?
Semmiképpen sem beszélnénk állandó alvállalkozói körről, mert a projektekhez keressük a legmegfelelőbb alvállalkozókat és nem pedig fordítva. Mindig az adott feladathoz keressük a lehető legjobb szakkivitelezőt, és általában nem is kell csalódnunk a munka minőségében. Mindenképpen hasznos és a hatékonyságot is növeli, ha minél nagyobb szakkivitelezői választékból tudunk választani.
A Verno House a cég legújabb, most avatott hotelprojektje. Melyek a leginkább említést érdemlő belsőépítészeti megoldások?
Elsősorban az egyedi fényinstallációkra hívnám fel a figyelmet, amiket egy magyar szakkivitelező és tervező partnerünkkel közösen álmodtunk meg, másrészről pedig a földszinti, kiemelkedő minőségű terített burkolatra vagyunk roppantul büszkék.
Mennyire vesz részt a beruházó BDPST Ingatlanfejlesztő Kft. csapata a tervezési folyamatban?
Részletekbe menően, és már az előkészítési szakaszban megfogalmazzuk a pontos elvárásainkat. Ez a magatartás a cégcsoport jellemző „projekt hozzáállása” is. Már az ingatlanok pozicionálása előtt egy alaposan kimunkált koncepcióra és narratívára épülő irányvonalat próbálunk kialakítani, ami aztán végigkíséri a teljes fejlesztési folyamatot. Ebből a szempontból nagyon fontos, hogy a tervezőket és a belsőépítészeket is úgy tudjuk briefelni, hogy az támogassa a BDPST Koncept által meghatározott elképzeléseket, például azt a történelmi storytellinget, ami aztán értelemszerűen visszahat a vendégélményre is. Az épület történeti hátteréhez szorosan kapcsolódó koncepciónkat a vendég a belsőépítészetben, a dekorelemekben, a szobákban, a közösségi terekben és gyakorlatilag a szálloda minden szegletében megtalálja.
Mennyire közelít a BDPST általános koncepciója a nemzetközi standardokhoz?
Szerencsére sok nemzetközi partnerrel dolgozunk együtt, akár tervezői, üzemeltetői vagy tanácsadói oldalon, úgyhogy rengeteg tapasztalatot szereztünk már a közös munkát illetően. Ezeket a praktikákat, működésmódokat vagy attitűdöket igyekszünk alaposan áttanulmányozni és hasznosítani. Ebből a szempontból kifejezetten nemzetközi a cégcsoport működése.
Mennyiben feleltethetőek meg egymásnak a hazai és a külföldi vendégek elvárásai?
Abszolút. Igazából ennek az elvárásnak a mentén alakítottuk ki tavaly a Botaniq Collection ernyőmárkát a Botaniq Turai Kastély projektből kiindulva, és alkalmazzuk a prémium szegmensben általunk üzemeltetett egységeknél, amelyeket hasonló sztenderdek alapján üzemeltetünk.
Milyen arányt képvisel az ingatlanportfólióban a saját tulajdonú, saját üzemeltetésben működtetett hotel?
Jelenleg öt szállodát üzemeltetünk. Több mint 20 projektünk fut, aminek nagyjából 70-80 százaléka direkt szállodaprojekt vagy a vendéglátáshoz köthető.
Melyik az előnyösebb? A fejlesztés+üzemtetés, vagy a fejlesztés+bérbeadás?
Ez mindig üzleti döntés, és nem csak ez a két opció létezik, de alapvetően természetesen az a célunk, hogy hozamtermelő egységeket alakítsunk ki. Tehát amint egy ingatlanfejlesztés befejeződik, az ingatlan a kiadási oldalról rögtön átkerül a bevételi oldalra, hogy lehetőleg azonnal kezdje visszatermelni a költségeket.
Van olyan kivitelező partnercég, amelyet külön is kiemelne?
Elég sok partnerrel dolgozunk együtt, és szerintem úgy korrekt, ha nem alakítunk ki abszolút prioritási sorrendet, vannak kifejezetten nagy beruházásaink, ahol a kivitelezés mérete okán csak néhány nagy cég jöhet szóba. A kisebb projektjeink esetében – mint amilyen például a Verno House belsőépítészeti felújítása volt – pedig sikerült egy olyan kiváló partnert találnunk, amely a nagyberuházói körben nem merült volna fel, ám itt nagyon jól együtt tudtunk működni, és remek lett a végeredmény. Mindig az a legfontosabb, hogy egy adott feladathoz találjunk megfelelő partnert.
Melyek azok a legfontosabb szakmai tapasztalatok, amelyeket a nem csekély mennyiségű ingatlanfejlesztés során megszerzett?
Sajátosnak mondanám a helyzetemet abból a szempontból, hogy a karrierem során kombinálni tudtam a szállodafejlesztést és a szállodai üzemeltetést. Több alkalommal előfordult, hogy egy általam vagy részben általam fejlesztett szállodában a nyitás után is ottmaradtam az üzemeltetésben is és „edd meg, amit főztél”-alapon kiélvezhettem a munkánk pozitívumait és elszenvedhettem a saját magunk által elkövetett hibák következményeit is. A viccet félretéve, ezzel a mixszel elképesztően komoly mennyiségű és minőségű tapasztalathoz jutottam. Olyan utakat is fel tudok tárni, amelyek hozzásegíthetnek minket, hogy a végeredmény egy jól értékesíthető, hatékonyan üzemeltethető és praktikusan karbantartható egység legyen, amit nem kell majd utólag plusz költségért javítgatni.
Milyennek ítéli meg a BDPST Ingatlanfejlesztő Kft. és a nemzetközi szállodás cégek kapcsolatát, amelyekkel közös projekteket valósítottak meg?
Talán eleinte még nehéz volt kivívnunk, hogy teljes mértékben egyenrangú félként kezeljenek minket. Ez persze talán természetesnek mondható egy induló cég esetében. Mára viszont egy abszolút kiegyensúlyozott és a kölcsönös tiszteleten alapuló partneri kapcsolatról beszélhetünk minden relációban. Többek között dolgozunk együtt a Piero Lissoni tervező irodával, üzemeltetői oldalról a Marriottal, a Small Luxury Hotels-szel vagy akár az LVMH csoporttal.
Szerepelnek-e nemzetközi fejlesztések a távlati céljaik között?
Mindig is voltak, vannak és lesznek is, de a BDPST Ingatlanfejlesztő Kft. jelenleg a belföldi fejlesztésekre fókuszál.
BDPST Group | Web
Az interjú egy BDPST Zrt. által támogatott PR cikk, amely nyomtatásban az OCTOGON magazin 184-es lapszámában jelent meg (2023. 08. 07., 21:54)
Az OCTOGON magazin 184-es (2023/4-es) lapszámában sok egyéb mellett a BIS Építész Iroda tervezte Verno House-ról, a veszprémi Szent Mihály Főszékesegyház műemléki megújításáról, a 18. Velencei Építészeti Biennáléról és a FOKA-öbölben épülő Danubio lakóparkról (T2.a Építésziroda) is olvashattok.
Magazinunkra itt lehet online előfizetni.
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
