Viszont léteznek kiutak, konkrét elképzelések az olcsóbb bérlakás-piac megteremtésére.
Gyors megoldás biztosan nincs a lakhatási válságra, léteznek viszont konkrét tervek, köztük máshol már bevált modellek, amelyek létrehozhatnak egy olcsóbb bérlakás-piacot – hangzott el a KÉK hétfői beszélgetésén.
A Trust your Architect! kerekasztal-beszélgetései ebben a félévben egyetlen, ám hatalmas témát ölelnek át: a lakhatást. A sorozat hétfő esti nyitányán a lakhatási válságról beszélgetett Jelinek Csaba (Periféria Központ), Kováts Bence (Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont), Horváth Áron (ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont), a moderátori szerepet Balázs Bálint (KÉK) vállalta.
A beszélgetés elején az ingatlanárakat felhajtó tényezőket (városiasodás, turizmus, a tőke pénzpiacokra vándorlása, korlátozott/lassan növekvő kínálat) foglalták össze a résztvevők, majd Jelinek Csaba kitért arra, hogy a II. világháború után több jóléti állam a feladatának tekintette a tömeges lakásépítést, ám ez fokozatosan elkopott, a nyolcvanas évektől egyre kevésbé lett igaz, ma meg már egyáltalán nem jellemző.
Jóllehet, a lakhatási költségek kihívások elé állítják a társadalmat, Kováts Bence megjegyezte, hogy ez mindenkit érint, ha más formában is: „Meg kell különbözteti az országokat és a nagyvárosokat, mert az országos átlagok attól is függenek, hogy mennyien élnek vidéken – reagált egy korábban mutatott grafikonra. – A lakásárak Budapesten sokkal gyorsabban kúsznak fel, mint a jövedelmek, a vidéki lakosok viszont azzal fizetnek, hogy kevésbé jó perspektíváik, kevésbé jó munkalehetőségeik vannak”.
Horváth Áron azt is hozzátette, hogy sokan jól járnak a növekvő lakásárakkal: „Miért nem teszik rendbe a bérleti piacot, ami nálunk a fekete-szürkegazdaságban mozog jellemzően? Erre politikai magyarázatot tudnék mondani, vélhetően a döntéshozókat ez kevésbé zavarja, részben mert nekik is lehetnek ilyen befektetéseik.”
A lakhatási válság tehát tovább fokozza a társadalmi különbségeket. Akik tudtak saját lakást venni, jól jártak, akik lemaradtak erről, a vesztes oldalra kerültek, és „vannak a perifériák, ahol előfordul, hogy a lakások 20 százaléka üres, mégsincs kiadó lakás”, jegyezte meg Jelinek. A Habitat for Humanity jelentése szerint
Magyarországon két-hárommillió ember érintett a lakhatási válságban valamilyen formában – ez persze abból is állhat, hogy a jövedelem fele a lakhatásra megy el, így már érinti az alsó középosztályt, és a fiatalokat is.
A moderátor, Balázs Bálint arra is rámutatott, hogy „a súlyos pénzügyi gondokkal küzdő háztartások száma drasztikusan csökkent az elmúlt években”. Kováts Bence szerint ennek a közmunka bevezetése lehet az egyik oka, meg az is, hogy az Eurostat adatok nem megbízhatóak, ez a mutató ráadásul nehezen mérhető.
A lakhatási problémák egy része abból származik, hogy nagyon kevés az önkormányzati bérlakás: a rendszerváltáskor még 25 százalék körül volt az arányuk, ez tíz év alatt lecsökkent nagyjából öt százalékra, most pedig kettő és három százalék között jár.
Nem segít a helyzeten az elmúlt években felpörgő újlakás-piac sem. A frissen a piacra ömlő mennyiség sem töri le az árakat, mert – ahogy Horváth Áron mondta – „történelmileg ezek ma sem magas számok (a 70-es évek első felében évi százezer lakás épült, és onnan esett vissza évi 30 ezerre, majd ez alá), a mostani mennyiség tehát nem oldja meg a lakhatási problémákat. Ezen felül a kiadott építési engedélyek és az átadott lakások száma nem feltétlenül egyezik, például az ötszázalékos áfára nagyon sok építési engedély-kérelmet beadtak, de ezeknek vélhetően jó része nem realizálódik majd.”
A lakásépítések számát az állami programokon kívül az dobhatja meg, ha lazítanak a szabályozáson. Ez építész szemmel nem túl pozitív, de történelmi tény, hogy voltak évek, amikor lazább szabályok mellett több lakás épült. Kérdés, elmegy-e egy ilyen irányba a kormány, most, hogy a CSOK nem jött be, nem vezetett lakásépítési boomhoz.
Lehetséges kiutak
Mérsékelheti a lakásárakat az ingatlanadó, például ahol a tulajdonosnak a második lakása után sokat kell fizetnie, ott inkább másba fekteti a pénzt. Több közgazdász javasolja, hogy a bankok kihelyezett hiteleinek arányában ne legyen túl magas a lakáshitel, mert az emelkedő lakásárakhoz vezet, miközben a termelőszektorba nem áramlik elég pénz, vagyis a nemzeti bankoknak erősebb kontroll-lehetőség kellene. Itthon a különböző lakáshasznosítási módok közt úgy tesz különbséget a rendszer, hogy a társadalmilag leghasznosabbakat adóztatja meg a legjobban (Airbnb vs. bérlakások). Megoldás lehetne, hogy aki három évre szerződtet bérlőt, kevesebbet adózik, vagy itt is vagyonadót fizettetni a második lakástól kezdve.
Jelinek Csaba kiemelte, hogy jelen pillanatban legalább négyféle konkrét javaslat létezik a lakáspolitikai szakértők és a döntséhozók körében:
- az állam/önkormányzat bérlakásokat épít
- lakásfenntartó társaságok alapítása, nem feltétlenül önkormányzati tulajdonú cégekkel
- szociális lakásügynökségek, pl. egy üresen álló lakást kiadnak egy rászorulónak, a bérleti díjat valamilyen forrásból (adomány, állami támogatás) kipótolják
- bérlői lakásszövetkezei modell: olcsó pénzből építenek (pl. etikus bankok közreműködésével), majd alacsony lakbérekből hosszú távon fizetik vissza a pénzt – sokszor ezt a modellt összekötik cohousing kísérletekkel
Horváth Áron megjegyezte, hogy „iszonyatosan drága az államtól várni a megoldást a lakhatásra, és azt se felejtsük el, hogy nagyon megnőtt az igényszintünk az elmúlt években. Gyors megoldás biztosan nincs, választani kell, hogy a fenti célok közül melyiket akarjuk, és melyik társadalmi réteget támogatnánk.”
Felmerült még a magasabb – akár 40 emeletes – toronyházak építése is, aminek nyilvánvalóak a közgazdasági előnyei, a kérdés, Budapest ezt hogyan bírná el, mely részeken épülhetnének meg a városkép roncsolása nélkül.
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
