De még korai lenne kongatni a vészharangot.
2019 második felében még érezhetőbbé vált a fővárosi újlakás-piac – első félévben már tapasztalható – visszaesése a korábbi évekhez képest. A tavalyi év egészében 30%-kal csökkent a forgalom, az újonnan piacra kerülő kínálat pedig 20%-kal maradt el a 2018-as évitől. Az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe alapján a piac nem fagy be, de tartósnak ígérkező konszolidáció várható a megelőző évek szárnyalása után.
Tavaly összesen 5800 új, kétlakásosnál nagyobb társasházi lakás talált gazdára Budapesten, ami csaknem harmadával kevesebb, mint a 2018-as forgalom. A tranzakciók száma nagyjából azonos volt az év első és második felében, tehát a beruházók látványos akciói ellenére sem teljesültek az év végi forgalommal kapcsolatos várakozások, melyek szerint a december 31-éig hatályos 5%-os áfa miatt látványos hajrával búcsúzhatunk a 2019-es évtől. Feltételezhetően az idéntől már 27%-os áfával számítandó projektek esetében lehettek kiugró eredmények, ám ez az összforgalomban nem mutatkozott meg.
„Amit most látunk, csak korrekciója az elmúlt évek túlfűtöttségének, nincs szó arról, hogy teljesen leállna a piac”
– mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. „Ezt jelzi, hogy a tavalyi második félévben, az OTP projekt adatbázisa szerint 130 új projekt keretében 3400 lakás értékesítése indult meg, ami nem jelent trendszerű visszaesést a megelőző félévekhez képest. A legtöbb, 23 beruházás a III. kerületben jelent meg a kínálatban, ugyanakkor ezek jellemzően kis lakásszámú társasházak, így csak alig 350 új lakást tartalmaznak. Mindeközben a XIII. kerületben tíz új beruházás keretében 1400 lakás került piacra, amelyet jócskán lemaradva a IX. kerület követ 430 lakással” – összegezte az adatokat az elemző.
A kereslet visszaesése mellett várhatóan az eladatlan készlet bővülésnek indul. Ennek első jele, hogy a korábbi évek 2-300 lakásos mélypontja után a januári adatfrissítéskor 550 azonnal költözhető, de egyelőre eladatlan új lakást tartalmaz az OTP adatbázisa. Ez persze még nagyon messze van a tíz évvel ezelőtt felhalmozódott 3-4 ezres csúcsoktól. Több dolog is elbizonytalaníthatja jelenleg a beruházókat, ezek zöme elsősorban a magas árak miatti kereslet-csökkenéssel hozhatók összefüggésbe:
- Egyrészt az újlakás-árak már olyan szintet értek el, hogy – ideális esetben hitel nélküli megvásárlásukkal és – kiadásukkal egyre inkább csak 4% körüli bérleti hozam érhető el, ami kevésbé vonzó a befektetők azon csoportjának, akik csupán ez alapján döntenek, és nem nézik a jövőbeni potenciális értéknövekedést. Ők ráadásul az ideálisnak tekintett, frekventált elhelyezkedésű kislakásokat keresik leginkább, amelyeknek egyre szűkebb a kínálata.
- Összességében pedig komoly forrást szív el a piacról a befektetési célú lakáspiacnak egyértelmű versenyt támasztó MÁP+ is.
A piacképes ár megállapítása most amúgy is nagy fejtörést okoz a beruházóknak. Jelenleg ugyanis együtt vannak a piacon 5 és 27%-os áfa-tartalommal értékesített lakások. (Egy 2018 végi döntés értelmében azokban a beruházásokban, melyek 2018. november 1. előtt kaptak jogerős építési engedélyt, 2023 végéig 5% áfa terheli a lakások nettó vételárát, míg a többi eladása nyomán 27% áfát kell az államkasszába fizetni.) Valkó Dávid szerint most kivárás jellemzi a piacot, hogyan is kalkulálják át a nettó lakásárakat a beruházók
„Az idei évből eltelt négy hét alapján az látszik, hogy a nagy beruházók mintha egymásra várnának az új árak közlésével, próbálják a versenytársakhoz árazni a saját lakásaikat. Van ugyanakkor olyan magabiztos lakásépítő is, aki a honlapján közölt lakáslistában – egyszerűen átszámítva az áfa-értéket 5-ről 27%-ra – nagyjából 21%-kal emelte meg egyik napról a másikra a lakások árát.
Még az is elképzelhető, hogy a következő hónapokban, amíg tart a bizonytalanság, a vevők sok év után újra alkuhelyzetben lehetnek a beruházókkal szemben” – tette hozzá az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. A még el nem kezdett 5%-os projektek piacra dobásával pedig egyelőre kivárhatnak a szerencsés cégek.
Lakásátadásokban mindeközben a korábban vett lendület viszi előre a piacot. Az OTP adatbázisa szerint míg tavaly 8800 új társasházi lakás épült meg Budapesten, idén 11 ezer átadása várható. Ez 2021-ben – a jelenlegi adatok alapján – harmadára eshet majd vissza.
A szembetűnő lassulás ellenére korai még vészharangot kongatni az újlakás-piacon. A kínálat és a kereslet közötti egyensúly nem bomlott meg látványosan. Jól mutatja ezt, hogy az OTP adatbázisa szerint az idei átadású ingatlanok 68%-a már mostanra, az év első hónapjára gazdára talált, és a jelenleg ismert tervek szerint 2021-ben megépülő 4200 lakás 36%-a is elkelt már. Izgalmas kérdés lesz idén, hogy hogyan alakulnak az árszintek az áfa-módosítás nyomán, ugyanakkor erről még korai jóslatokba bocsátkozni. Mindenesetre fogódzót adhat, hogy a 2020-as átadású fővárosi lakásoknál nagyjából 860 ezer forintos átlagos négyzetméterárral kalkulálhatnak a vevők, ami jövőre – a már most látott kínálat alapján – 960 ezerre ugorhat.
Forrás: OTP Bank Kommunikáció
Ha tetszett a cikk, és szeretnél előfizetni magazinunkra, itt teheted meg.
